Земля на воле. Кто сегодня владеет воронежскими чернозёмами?

Вряд ли кто не согласится с тем, что земля – это наше всё. Как в глобальном смысле, так и конкретно для Воронежской области. Для неё – особенно. В аграрном регионе, как говорится, сам бог велел тщательно следить за самым главным природным богатством. А то получается, что земля у нас обильная, да только порядка в ней нет.
Новому губернатору Алексею Гордееву в благом деле возрождения воронежского агропрома никак не обойтись без простого подсчёта того, что мы имеем, что у нас ещё осталось. Подсчёты же общего губернского имущества надо начинать с самого дорогого – с земли.

Земля в натуре
Судя по последним данным регистрационных органов, только чуть более 60% земельных долей (паев) зарегистрировано в собственность в Воронежской области. Зарегистрировать свои земельные наделы воронежские крестьяне должны были еще до конца января 2009 года, иначе земля перешла бы в доверительное управление сельхозорганизаций или стала собственностью муниципалитетов.
Воронежские селяне, как обычно, не успели или не смогли зарегистрировать землю в собственность, регистрация ведь тоже денег стоит. В итоге правительство вынуждено было продлить сроки оформления ещё на два года – до начала 2011-го.
Именно на ближайшие два года специалисты прогнозируют активизацию сделок с землей. Пока же большая часть сельхозземли находится в аренде. Проданных земель сельхозназначения, и паёв в частности, пока не очень много, по крайней мере – в глубинке. С одной стороны, продажи сегодня сдерживает падение цен на землю. Пайшикам продавать землю невыгодно. С другой стороны, активным сельхозигрокам чрезвычайно выгодно покупать резко дешевеющие аграрные активы. А это значит, что сельскохозяйственного передела в ближайшее время не избежать…
Приключения воронежской, да и российской в целом, земли начались с того момента, как земля получила «волю», то есть с начала 90-х. Именно в этот период случилась раздача земельных паёв бывших колхозов и совхозов крестьянам. Впрочем, уже сама эта раздача нередко таила в себе несправедливость и нарушения законов. Где-то выдали не всем, где-то – не всё. Где-то на словах выдали, но документы не дали; где-то выдали – и тут же забрали обратно.
Да и сам пай выглядел странно. Он не становился реальной землей, потому что не выделялся, что называется, «в натуре», а значит, продать его было нельзя. Ситуация в деревнях, конечно, была разная, но средняя температура по селам всё равно оставалась высокой. Страсти с течением времени улеглись, а вот ситуация поменялась не сильно. Пока были живы колхозы и совхозы, преимущественно они и занимались арендой паёв. Суммы за пользование землёй выдавались чисто символические, и в основном,натурой, что явно не способствовало росту в глазах селян цены на землю.
Поначалу бывшие колхозы были монополистами в желании и возможности обрабатывать землю, вот и диктовали свои условия. Но потом, когда естественным путём вымершие колхозы стали сменяться ОАО, ООО, фермерскими хозяйствами, спрос на землю вырос, подросла и цена на нее. При этом юридически всё оставалось как прежде: огромное поле и большой список владельцев. В натуре землю никто не выделял.

Земля в законе
Позже, в самом начале ХХI века, в России появилось наконец земельное законодательство, согласно которому земля становилась объектом купли-продажи. С этого времени в нашей, теперь уже капиталистической, стране и начался грандиозный земельный передел, происходящий очень тихо, что называется, без шума и пыли.
Свободная продажа земли в нашем регионе началась после принятия в 2003 году Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской области». Первоначальный вариант закона вызвал множество споров и дискуссий. На протяжении последних семи лет он изменялся около 20 (!) раз.
«В Воронеже до 2008 года не было «большого», всеобъемлющего земельного закона, шла кропотливая работа, которая ежегодно оформлялась законодательно, - рассказывает Марина Иващенко, начальник отдела правовой и лингвистической экспертизы государственного правового управления аппарата Воронежской областной Думы. - Наконец, в прошлом году нам удалось собрать все земельное законодательство в один большой закон, который на территории области является аналогом Земельного Кодекса РФ».
«Наше местное законодательство меняется часто, - считает Александр Харитонов, декан землеустроительного факультета Воронежского государственного аграрного университета, - потому что меняется законодательство федеральное. У нас и ответственные за это службы меняются, и сами требования – как минимум раз в полгода. Я считаю – это ужасно, потому что один из принципов земельного кадастра и учёта земель – это постоянство требований, а у нас его нет. Да, мы находимся в процессе реформирования, но он явно затянулся. У нас даже названия ответственных за земельную реформ ведомств всё время меняются: сначала было Агентство недвижимости, затем – Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, теперь – Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии… Декларируемое упрощение схемы кадастрового учёта и оформления земельных участков на деле становятся намного сложней».
Наиболее жаркие дискуссии в местном законе об обороте сельхозземель вызвал пункт, устанавливающий минимальную площадь участка для продажи, – 200 гектаров (для сравнения: в Белгородской области – не менее пяти гектаров), тогда как размер пая в среднем составляет 5-6 гектаров. Крестьяне возмутились. По их мнению, это означало только одно: мелкие покупатели и продавцы земельных долей оказались отсечены от рынка земли, а их место заняли посредники-перекупщики. Законодатели парировали: такой размер участка связан с заботой государства о земельных угодьях. Ведь высоких результатов в сельском хозяйстве можно добиться только с использованием высокоорганизованного механизированного труда. А это возможно только когда земельные участки большие.
«Представьте, - говорит Марина Иващенко, - сколько пашни уйдет на межи, дорожки и тропинки, если 200 гектаров разбить на участки по 5-10 гектаров! Кроме того, загнать тракторы на такие «поля» будет очень сложно. Эта норма поддерживает основную стратегию Земельного Кодекса РФ о приоритетном использовании земли именно в качестве средства производства, а не средства оборота».
Но, похоже, никто из представителей власти сегодня доподлинно точно не знает, сколько у нас е1, кормилицы. Даже самые общие цифры, связанные с земельными площадями, не сходятся. На одном официальном сайте читаем: сельхозземли у нас – 3,8 млн. гектаров, паёв – 2,8 млн. На другом: всего сельскохозяйственных земель - 4,2 млн. гаектаров из них обрабатываемых – 3,5 млн.
По оценкам экспертов, земли сельхозназначения в Воронежской области становится всё меньше. Она попросту переходит в землю других категорий. Если, например, окинуть мысленным взором поля, прилегающие к трассе М 4 «Дон», особенно вблизи населенных пунктов, то в кадастровую службу не ходи – и так понятно, что все они проданы и, скорее всего, уже переведены в другие категории.
«Теоретически перевести землю из категории сельхозназначения несложно, - считает Марина Иващенко, - Есть общедоступный список документов, которые необходимо предоставить для перевода земли. Практически – степень сложности зависит от каждого конкретного земельного объекта».
Но, уж будьте уверены, если кому-то из не очень бедных людей захочется перевести землю в другой статус – он это сделает, помощники найдутся.
Контроль и наблюдение за процессом купли-продажи земли находится в ведении Главного управления государственного имущества Воронежской области. Этот орган имеет право формировать участки в счёт невостребованных земельных долей. Он же реализует все нормы, принятые областной Думой для сельскохозяйственного и лесного земельного фонда.
Как работает это «государево око» за землёй? Видимо, плохо. Ведь если новое руководство, недавно сменившееся в этом ведомстве, обнаружило множество нарушений, связанных с куплей-продажей земли в областном центре, представьте себе, что происходит в глубинке…
Землю, кстати, региональные власти могли бы выкупать и сами: в бюджете 2008 года на это были заложены средства. И не ясно, что же мешает региону выкупать земельные участки, организовывать там инфраструктуру и приглашать инвесторов, что называется, «на готовое»?

Здравствуй, русское поле!
Кто же является сегодня собственником земли? Кто становится новым хозяином чернозёмов?
Большая часть сельхозплощадей по-прежнему принадлежит крестьянам и в основном находится в аренде. Продать свой пай они, конечно, могут, но этот процесс очень сложен. Тут и минимальный размер продаваемого участка нужно соблюсти, и на кадастровый учёт встать, и собрать кучу документов. Овчинка может выделки и не стоить, тем более что цена на землю сейчас резко упала. Если до кризиса стоимость гектара земли доходила до 40-50 тысяч рублей, то сейчас гектар земли можно купить и за семь, и за шесть тысяч. Особенно это касается удалённых от города и основных магистралей земель.
Во-вторых, многими лакомыми участками земли владеют сегодня так называемые перекупщики. Земля остаётся одним из самых востребованных объектов инвестиций. Вот и покупают её не сельского хозяйства ради, а чтобы через несколько лет перепродать. Как-то новый руководитель Налоговой инспекции по Воронежской области озвучил самые крупные годовые доходы жителей региона. Оказалось, что четверо из жителей города заработали по 4 миллиона долларов в год!
Эксперты однозначно считают – это доходы от перепродажи земельных участков. В процессе купли-продажи земли работают разные схемы, но основная задача перекупщика – проявить «бизнес-чутьё», то есть купить именно те участки, которые в ближайшие годы могут понадобиться под какой-нибудь крупный инвестроект: гиперсупермаркет или завод. Понятно, что развитию аграрного сектора такие перепродажи не способствуют, но и не сильно мешают. Разве что объем сельхозземель постепенно уменьшается…
И, наконец, в-третьих: сельхозземли начинают активно скупать крупные агропромышленные объединения, управляющие компании которых расположены в Москве и Санкт-Петербурге. Но приходят на российскую землю и иностранные фирмы.
Так воронежские земли, как и земли соседних областей, скупает русская «дочка» шведской компании «Blak Earth Farming» (BEF), занимающаяся, в частности, растениеводством. Земельный банк BEF уже составляет порядка 300 тысяч гектаров. Еще столько же шведы собираются приобрести.
Хорошо или плохо – иметь под боком иногородних или даже иностранных владельцев земель? Однозначного ответа на этот вопрос быть не может. Но, нужно понимать, что иностранцы в основном приходят в Черноземье, чтобы выращивать рапс и подсолнечник, то есть культуры, которые очень быстро истощают землю, а также, чтобы заниматься экологически небезопасным животноводством. Об этом стоит задуматься.
Роль государства в процессе купли-продажи земли – чрезвычайно важна. Хочется, чтобы наши земли использовались эффективно, что с них не просто снимали пенки, а дальше – хоть трава не расти… Нетрудно понять, что самый эффективный способ использования земли – это когда она находится в руках того, кто её обрабатывает. Как это ни банально звучит, в руках того, кто жил на этой земле, живёт и будет жить долго.
Земельная проблема будет существовать, пока власти не произведут скрупулёзный «земельный смотр», пока не поменяются механизмы перехода земли из рук в руки: сложные для законных способов, но легкие для способов противозаконных. Вот тогда многие «залежавшиеся» земли и перейдут к эффективным собственникам, которых, к счастью, ещё не совсем извели на нашей земле.
"Коммуна"